■臧旭东

当前我国正处于加快发展新质生产力、促进经济转型升级的关键时期，发展和完善土地租赁市场，规范划拨土地使用权出租管理，提高服务水平，有利于盘活存量土地，促进土地节约集约利用和经济高质量发展，更好地保障经济社会发展。

城市房地产管理法第五十六条明确规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。”但是现实中，存在大量划拨土地出租，既没有报批也没有按要求缴纳收益金的情况，造成了一定的国有土地资产流失。例如一些学校、医院、国企甚至是行政事业单位，将临街门面房、部分办公楼出租用于经营或变相出租等；一些划拨的工业用地或工业厂房，整体出租用于商业经营等；还有个人划拨土地使用权用于商业经营的。长期存在交易规则不明确、监管存在盲区、出租收益征缴不规范等问题，既不利于对土地资源的高效利用，也影响了土地市场规范发展。

产生上述问题的原因主要有以下几个方面：

一是审批制管理难以适应市场需要，划拨土地出租的需求客观存在并且大量存在，政府有限的人力物力难以监管。二是在国家层面，现行法律制度中，有关出租收益抵交土地使用权出让金和土地收益上缴国家的标准，没有出台具体办法予以明确，对征收主体、征收标准、征收程序以及监管要求没有明确具体统一的规定，相关的规范性文件时间太长，缺乏具体的实用性和可操作性，急需细化、加强和完善。三是在地方层面，对隐蔽出租行为查处手段不够，现场核实勘测收集相关资料工作量大，造成划拨土地出租收益金无法征收到位。对拒不缴纳土地出租收益金的，执行成本高。四是划拨土地出租收益金，仅靠自然资源部门征收，力量远远不够。自然资源、税务、财政等相关部门信息共享不及时、不通畅，多部门协作征收划拨土地出租收益金的合力不够等。

针对以上情况，必须加强划拨土地出租管理。一要加大宣传力度，划拨土地出租收益必须依法上缴，既是落实法律法规要求的必要内容，也是维护土地所有权人权益的重要举措。以国务院令或部门规章的形式发布《划拨土地收益金征管实施办法》，对征收对象、征收主体、征收范围、征收标准、征收程序以及其他监管要求等做出明确、具体和相对统一的规定。二要明确管理原则，对于新增土地，要尽量缩小划拨用地范围，扩大有偿使用范围：对于历史存量，特别是那些长期用于出租的划拨用地，应依法补办有偿使用手续。三要建立健全监管机制，对于暂时不能补办出让手续、确需继续维持划拨土地出租现状的，调整监管方式，将以往的事前审核转为事中事后监管，以土地使用者出租行为的主动申报代替事前审批制，建立征管信息系统，形成自然资源、税务、财政部门定期对账机制，及时核对土地租赁信息和收益征缴情况，将严重违法违规市场主体的违法行为信息，推送至公共信用信息平台和市场监管平台，与相关部门实现信息共享，实施联合惩戒。四要建立征管工作长效机制，全面摸清划拨土地使用权的情况。先调查治理后规范运行，开展国有土地擅自出租改变用途的专项治理，利用搭建的土地动态巡查平台，重点对划拨土地进行监督。

从政府服务的角度，还需要营造必要的出租环境，提供应有的服务。提供出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务、统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南等，促进出租市场规范运行。

（作者单位：济宁市土地储备和规划事务中心）