日前中央经济工作会议在京召开，会议进一步坚定了“房住不炒”的主基调，并首次提出探索房地产新的发展模式。同时，中财办副主任韩文秀指出房地产业规模大，链条长，牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中均占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

回顾过去的几个月，在金融管理长效机制等重要举措对房地产去泡沫的压力测试下，房地产市场经历了深度调整，行业迅速出现了信贷紧缩、金融风暴，以及风险传染和市场预期急速下坠等现象，并形成了负反馈，此次会议高层的表态和发言更是体现了国家推进房地产良性循环的决心。

“探索房地产业新的发展模式”

众所周知，房地产行业经过二十多年的快速发展后，正从增量开发向存量运营时代转变，过往房企通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的开发经营模式终将退出历史舞台，行业整体发展模式亟待转变。基于此，本次工作会议首次提出“探索房地产业新的发展模式”的议题，表示企业应顺应时代发展，改变原有经营观念、模式，不断拓展新的发展模式，从而实现高质量发展。

事实上，行业部分企业早就开始了对于新模式的探索，以绿城中国下属轻资产板块绿城管理为例，公司虽已精耕代建十余年，但直至2020年7月以“代建第一股”的身份上市，这一模式才正式进入资本视野，随后，公司的业绩和规模均实现了稳定增长。引人注目的是，在今年地产寒冬中，代建作为房地产业探索的新模式，超预期走出“逆势曲线”，持续高于行业平均水平的盈利能力及优质的业绩表现，引起了市场的再度关注。

据了解，相较于传统房地产开发商聚焦投资，代建吸收欧美发达国家的商业模式及专业分工、日本制造及业务精神中的精工细作等优秀基因，依托管理力量为委托方提供好的产品和服务，这一模式的逻辑根本是“专业的人做专业的事”。有行业专家表示，代建的商业本质是依托专业做服务，侧重于管理及资源输出，收取服务费、投资规模小，具备“轻资产、抗周期、低负债”等优势，整体受房地产行业调控影响小，因此现金流稳定充裕且利润率较高。

据不完全统计，代建行业净利率水平普遍在25%以上，不仅高于传统房地产行业平均的8.9%，也高于物业平均水平的14.5%。同时，中指院报告显示，代建行业2021年的规模渗透率仅为4.8%，预计2025年可以达到12.5%；对标欧美模式下代建业务占比可做到的20%-30%，未来代建行业的渗透率还将有5.2倍的空间。

聚焦共同富裕 推动人民住有所居

此次中央经济工作会议还提出，要统筹推进经济发展和民生保障、聚焦共同富裕，指出要加快发展长租房市场，推动保障房建设，第一次明确住房保障体系（公租房、保租房、共有产权）会得到迅速落地，长租房也将会得到支持，并与保障房、共有产权一同，构建新市民、年轻人的住房供应体系，实现可租可售。

可以估计，未来，安置房、租赁房、共有产权房、人才公寓等建设需求将日益增多，政府端对具备专业管理能力的服务商关注度会随之加大。在此背景下，代建将凭借优质的产品和服务，迎来一股政策东风，成为协助政府端委托方推动共同富裕不可或缺的生力军。

事实上，绿城管理作为代建行业的风向标，其经营数据已经敏锐地反应出了需求端的增长。据今年上半年数据，公司新拓政府代建项目合约总建筑面积610万平方米，超去年同期拓展规模5倍以上。但回溯过往，可以发现政府代建板块的爆发式增长并非政策的偶然利好，更多依托于对行业的精准前瞻。早在2005年，绿城管理前身便首次介入“城中村”改造和安置房代建，开始了早期政府代建业务。在规模优势的基础上，公司去年四季度推出“走出浙江”战略，踩准政府相继利好，成果得以集中兑现。

而本次中央经济工作会议要点又一次印证了代建行业在政府业务上多元布局的前瞻性。今年3月，绿城管理CEO李军在业绩会上表示，后续公司将逐步把安置保障房业务拓宽至人才公寓、租赁公寓等其他保障性住房建设，多元化加持公司在政府保障房业务的领先地位。有专家预期，在共同富裕的指引下，系列政策东风的助力将会不断地为代建行业带来新的增长点，这将一定程度保证行业未来发展的强劲势头。

房住不炒持续贯彻下 国有企业强势崛起

受市场宏观调控影响，国企央企在贯彻“房住不炒”中的角色越来越重要，一个大的趋势是，二轮供地和三轮供地央企国企的拿地份额显著提升、强势崛起，这意味着接下来房地产市场的竞争版图将随之变化，国企、央企、地方城建城投公司的“托底”态势将愈发明显。

同时，中共中央、国务院印发的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确提出“鼓励盘活存量建设用地，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地；以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。”可以预见，在当前形势下，国有企业无论从拍地还是盘活存量土地等方面，都将在房地产市场上越发占据主导地位。

可以预判，国有资本拿地比例激增以及政策趋势越发清晰，将会同步对应专业代建服务需求的增长。李军早前对行业研判时提及，根据政策要求，城市规划用地中住宅用地仅占30%左右，其他70%左右为工业、产业园区、公共建筑和市政配套，未来代建企业要在过往业务和资源基础上，调整客户结构，更加积极地入局产业融合、城市更新和公建设施配套领域，这精准匹配了目前“国进民退”背景下的需求端变化。

那么代建可以成为国有资产最优选择背后的核心逻辑是什么？首先，代建企业作为第三方专业服务商进场，可以避免委托方被质疑国有资产流失；其次优质产品本身和品牌溢价效应可以确保国有资产保值增值；同时专业的管理服务可以强化内控合规建设，使得与国企委托方的合作更加安全稳健。

上述信任体系也体现在代建企业的业绩数据上，绿城管理截至今年6月底，来自政府部门和国有企业委托方的当期在建面积比例已达73.9%，专家预计在当前房产形势下，这一占比将有增无减。同时，未来来自国企、央企、地方城建城投公司的委托，将成为代建业务规模逆增长的重要来源之一。

总结

在推动共同富裕的大背景和当前房产下行的发展趋势下，代建模式的领先性是清晰可见的。实际上，代建的底层逻辑是赋能，通过将开发、营销、运营等环节的品质产品和专业服务，与投资环节的重资本强强联合，在达到效益和价值的最大化的同时，实现房地产体系的良性循环。

未来伴随着政府部门、国企、央企和地方城投公司发展成为市场主体，国有资本主导地位愈发明显，优质、专业、合规的代建服务商也将顺势迎来发展风口。未来，代建企业能否继续探索新的发展模式，又将怎样不断拓展行业内容和形式的边界？值得期待。