济宁晚报全媒体记者 万德龙

2025年已临近尾声，近日，山东省住房和城乡建设厅会同有关部门联合印发《关于住房“以旧换新”的指导意见》，提出了住房“以旧换新”的三种模式：卖旧换新、收旧换新、拆旧换新，为住房置换市场注入“强心剂”，让无数家庭的安居梦有了政策支撑。记者探访我市房地产市场发现，已有房企抢先布局，赶在政策正式出台前联合中介推出“以旧换新”营销举措。与此同时，房产中介与购房者对这一政策普遍抱有期待，市场静待其推广落地。

“老破小”有了新出路

在济北新区某楼盘，其推出的“以旧换新”购房政策吸引了众多购房者关注。记者了解到，该楼盘的“卖旧换新”模式主打“省心联动”，通过“开发商+中介+个人”三方协作，由中介全程代理旧房销售。双方签订《限时销售协议》，约定90至120天的成交周期，在此期间，售房款可实时划转至新房账户直接抵扣，彻底打消了购房者“先卖房再买房”的资金周转顾虑；若到期旧房未售出，开发商将按约定评估价兜底收购，或全额退还意向金，给购房者吃下“定心丸”。

值得注意的是，兜底收购价参照同区域二手房成交均价，经专业机构评估后精准确定，兼顾买卖双方利益，不存在某一方“占便宜”的情况，且收购款可直接冲抵新房首付，实现“旧房变首付”无中间环节。

“前来咨询‘以旧换新’政策的客户，手中旧房多为‘老破小’，尤其是高楼层房源的业主换房意愿更为强烈。他们中的绝大多数人，已在二手房平台挂牌销售半年以上却未能成交，因此对中介给出的评估价格普遍较为满意。”该楼盘销售负责人李经理说。据销售人员提供的换房案例显示，任城区阜桥街道银资小区一套92平方米的7层住宅，评估价为41万元，与房主此前在二手房平台45万元的挂牌价差价处于合理范围；另一套济宁高新区柳行街道中垠悦城三期的住宅，评估价约为每平方米6000元，同样契合当前市场成交价格水平。

随后，记者采访到一位颇具代表性的换房者于先生。“我今年快70岁了，换房是我最大的心愿。过去几年，我和孩子一直在看房，以前是房价太高负担不起，如今房价合适了，老房子却卖不出去。我这套房是老小区的顶楼，特别难出手，所以抱着试试看的心态来咨询，没想到评估价符合我的心理预期，很快就敲定了买房事宜。”于大哥欣慰地说。

少量年轻人欲借此满足改善型住房需求

记者注意到，前来咨询“以旧换新”的客户以中老年群体为主，他们手中已有一套住宅，但该住宅已无法满足未来居住需求，迫切需要“以旧换新”政策的推动实现置换。不过，也有少量年轻客户关注这一政策，希望借此及时满足自身的改善型住房需求。

“前两年，父母给我准备的婚房是总高30多层的大高层，婚事耽误了两年，房子也空了三年。现在，我的住房需求已经瞄准改善型住房，洋房、人车分流、独立电梯厅是我的核心诉求。听说现在有‘以旧换新’政策，就过来打听一下。”作为一名00后，小王有着自己独到的资产管理理念。他认为，未来改善型住宅的市场流动性更好，也就意味着洋房产品更容易出手，“这一时间段买房，不仅要住得舒服，还要考虑保值性。如今二手房市场整体下行，尤其是高层住宅价格持续走低，与其持有这类增值空间有限的房产，不如趁着政策红利尽快置换。”

像小王这样有置换需求的年轻客户不在少数。他们中有的已有父母准备的婚房，但住房条件不符合自身日益增长的居住需求；有的则是因为婚房位置距离工作地点过远，通勤不便。“家里准备的婚房在老城区，我在济宁高新区上班，每天上下班不仅交通拥堵，回家还没有固定停车位，所以迫切想置换一套房子。”家住博古庄小区的小张告诉记者，对年轻人来说，只要不拥堵，开车能到达的地方都不算远，所以他们更愿意住在交通便利的新区。

旧房难出手制约置换需求释放

记者采访发现，不少家庭在房产置换过程中，格外关注旧房的市场价值，倾向于通过低总价旧房置换配套完善的新房，同时对置换所需追加的房款有着明确的预算限制。“直白地说，大家最关心的就是卖了老房子后，买新房还需要额外添多少钱。根据我们接触的客户情况来看，普遍能接受的追加金额在50万元左右，超出这个范围，购房者往往难以承担。”一位业内人士说。

“现在每天咨询‘以旧换新’的客户有二三十组，我们专门组建了服务团队，大家每天都忙得脚不沾地！”某连锁中介济宁地区负责人杨经理介绍，“以旧换新”政策打通了新房与二手房的交易链条，为中介行业带来了新的发展机遇。“不过，目前济宁市场推出‘以旧换新’购房政策的新房项目还不多，因此客户大多以咨询为主，实际成交相对较少。”杨经理告诉记者，旧房难以出手是制约置换需求释放的关键症结，这一点从当前二手房成交房源的价位段分布中可清晰看出。“近两个月，我们成交的二手房源基本都是传统意义上的‘老破小’，成交价格多在50万元以内，尤其是总价20万元至35万元之间的老旧小区房源最受欢迎。这类房源总价低、首付门槛低，恰好契合刚需群体的资金承受能力，也成为撬动整个置换链条的重要支点。”

值得关注的是，这类低总价老旧房源的成交，大多集中在济宁主城区的成熟生活圈。这些区域周边教育、医疗、商超等配套设施齐全，这是吸引刚需客户的核心优势。与之相对的是，部分房龄长、户型设计落后、缺乏专业物业管理的老旧小区房源，即便定价低廉，也面临挂牌周期长、议价空间大的销售困境。“不少改善型客户手中的旧房，面积偏大但户型老旧，挂牌好几个月都无人问津，这直接影响了他们置换新房的进度。”杨经理补充道。

可见，旧房“卖不动、出手慢”是制约置换需求释放的核心瓶颈。如何破解这部分群体的购房难题，是接下来房地产市场能否实现突围的关键。而住宅“以旧换新”政策，无疑为当前阶段的市场困局提供了最为务实的解决方案。