■刘国旺

2001年4月30日，国务院印发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确要求有条件的地方政府试行土地收购储备制度，经过20余年的发展，很多地区的土地储备机构积存了不少短期内无法供出的土地，为了防止储备的土地被非法侵占，推进土地资源的可持续发展，发挥储备土地的综合效益，必须重视对储备土地的临时管护工作。2018年1月3日，原国土资源部等四部门联合印发了《土地储备管理办法》，该办法中明确要求加强对储备土地的临时管护。储备土地的临时管护工作是土地储备工作流程中的重要一环，要找出并解决储备土地临时管护过程中存在的问题，切实提高储备土地临时管护的质量和水平。

我国储备土地临时管护的方式

储备土地临时管护的方式主要有自行管护、委托管护和临时利用，在实际的具体工作中委托管护更为常见。

自行管护主要以土地储备机构工作人员安全巡查的方式，防止储备土地被非法占用，避免储备土地内垃圾的倾倒，进而在巡查的过程中也能摸清家底，及时处理问题，保持储备土地的价值。面对数量多且分布广的储备土地，在实际工作中，由于土地储备机构人员有限，为了提高储备土地临时管护的质量和效率，还会采用委托管护的方式，主要委托给属地的街道、招标第三方以及协议委托。临时利用主要是通过短期出租达到以租代管的目的，储备土地的临时利用需要经自然资源主管部门同意，临时利用期限一般不得超过两年，且不能影响土地的正常供应。

当前储备土地临时管护存在的问题

传统管护手段整体效率低。当前对储备土地的管护主要以现场值班、安全巡查等常规手段开展，由于储备的土地多且分布范围广，对于发现的问题要通过增加巡查的方式督促解决，具有一定的滞后性和低效性。例如，在一些较大的储备土地中被倾倒垃圾，由于土地面积大加之杂草丛生，很难被发现，待发现后需要开展清理工作，不仅会增加土地储备机构的工作量，还会导致土地储备成本的增加。

储备土地维权不易。对于储备地块被违法侵占、违法使用，储备机构由于没有相应的执法权限，只能通过发函方式要求违法侵占、违法使用单位（个人）停止其违法行为，或向执法部门寻求帮助，但很难在短时间内解决。对于一些临时利用不按用途使用或到期后不配合腾场退地，虽然可以通过合同约定的内容要求缴纳违约金甚至要求解除合同的方式解决，但解决该问题所花费的时间过长，形成的效果不佳。维权困难使得违反者没有从根本上认识到自身的错误，很可能导致这种违法行为屡屡发生，使得土地储备机构陷入维权的拉锯战中。

储备土地临时管护相关规定不完善、不健全。虽然不少地方政府出台了相应的储备土地临时管护办法的通知，但很多地区对于委托管理的相关标准有待规范和细化，委托管理费用标准更新不及时，使得委托管理的单位工作积极性不高，这很可能造成管护水平的参差不齐，影响储备土地临时管护的综合效果。临时利用土地的租金标准更新相对滞后，不能紧跟市场的变化而变化，如果租金过高的话，将影响临时利用土地单位的积极性，造成土地资源的闲置，反之，若租金过低，将扰乱市场秩序，使得财政获得的租金降低。

解决方法和对策

创新储备土地临时管护方式，提高现代化管理水平。传统的巡查模式已经不能满足储备土地临时管护的要求，要积极引入现代化管理手段，通过无人机航拍、远程智能监控、GIS技术等现代化手段，不仅可以提高管护巡查的速度，更能提高管护的水平。对于储备土地中的侵权违法行为，通过这种现代化的管理手段，也能更好地进行证据取证及留存，提高对侵权违法行为的打击力度，保障储备土地权益不受侵害。

加强多部门合作，落实各部门责任。在编制年度储备土地临时管护计划时，土地储备机构可会同公安、城市管理、自然资源和规划等行政管理部门，加强各部门之间的协调配合，落实各部门的具体职责并纳入部门考核范畴，进而调动各部门的工作积极性，形成工作合力。

加强制度建设，完善储备土地临时管护的相关内容。要细化委托管理的内容，建立详细的费用标准，并将委托管理费用与管理效果相挂钩，同时，提高招标标准，让更多有责任意识和管理水平高的公司进行竞标，提高储备土地管护质量与效率。对于临时利用土地所收取的租金，要根据实际情况，并结合市场需求、基准地价、供应计划等，对租金标准进行动态调整，从而保证收取的租金客观公正，确保国有资产保值增值。

加强人才队伍建设和资金投入。参与储备土地临时管护工作的专业人员的水平，是储备土地临时管护质量高低最重要的影响因素，要加强专业人员的技能培训，对相关的法律法规要有深刻的认识，对现代化管理技术要牢牢掌握，为做好储备土地临时管护工作提供强有力的队伍保障。工欲善其事必先利其器，要加大资金的投入，建立起无人机航拍、远程智能监控、GIS等现代化管理的模式。

土地储备工作对于土地资源合理配置，推动经济发展具有重要作用，提高储备土地临时管护的水平和质量具有重要意义，能够有效降低临时管护的费用，保障储备土地权益不被侵害，确保储备土地安全无隐患，通过出租的方式临时利用储备土地，还可以收取租金，发挥土地的经济效益，达到保值增值的效果，最终保证储备土地的顺利出让。

随着我国对储备土地临时管护工作的日益重视，将会不断完善法律法规，用法律法规来指导工作，形成更加系统化、科学化的闭环工作。专业人才的质量和数量也将会不断提升和增加，将为储备土地的管护工作注入源源不断的新鲜血液，切实提升工作水平。信息化技术的不断投入使用，数据库的建立和完善，将会更加高效方便的管理储备土地，更好地储备土地临时管护工作提供辅助支撑。（作者单位：济宁市土地储备和规划事务中心）