晚报帮问丨房价差距为何越来越大？

掌上济宁讯（济宁晚报全媒体记者  万德龙）喧闹的2025暑期已经结束，济宁房地产市场呈现出成交价普遍下降与局部价差扩大的态势。值得关注的是，同一区位内“一街之隔价差翻倍”的现象日益凸显，叠加学区房市场的深度分化，房地产市场正经历着前所未有的结构性调整。

主城区现“阴阳街”单价差翻倍现象

“低密度洋房、人车分流、管家式物业服务、私家电梯厅、电梯入户、户型优质、采光面大……”时下，当你询问济宁购房者心仪的房产时，以上关键要素往往萦绕在购房者心中。而由市场热度差异带来的房价差距也相应逐渐扩大。在高新区红星东路一街之隔的两个小区，一个是建筑年份超10年的高层住宅，一个是交房3年多的纯洋房社区，近期两者的关注度较周边社区明显高出不少，但前者是因为成交价持续走低造成的轰动，后者则是成交价维持高位带来的热度。

“近期，方圆忻居143平米三居室住宅的成交价格已经来到了60.8万元，且配备车位储藏室，未来或将跌破4000元/平方米的关卡。”红星东路房产经理人蒋经理告诉记者，造成该小区房价下跌的主要原因就是小区容积率较高，高层住宅居住体验感下降导致的房源出售量增加，“高层住宅也有区分，像那些两梯两户的低密度高层住宅项目，目前的市场接受度仍然较高。方圆忻居的建筑形态是‘塔楼’，这样的建筑往往是一层若干户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面。从实际居住体验上看，东户往往下午没有阳光、西户则是上午没有阳光、中间户则无法实现南北通透。”

在任城济北新区科苑路两侧，这种房价“鸿沟”表现也同样明显。记者走访发现，位于科苑路路西的某高层住宅项目，8月二手房成交价仅为6300多元/平方米，而仅隔一条马路的某新建小高层项目，同期报价却达到了9000多元/平方米，价差约2800元/平方米，接近前者价格的44%。“一条路分割，就像市场的分水岭。”在仙营社区从事房产中介多年的刘经理向记者展示了两组对比数据：供销路东侧建成的次新小区，二手房成交周期平均为80天，议价空间不足10%；而西侧2000年前后建成的老旧小区，平均成交周期长达182天，部分房源挂牌半年仍无人问津，房东普遍需让价20%以上才能促成交易。这种“同区位不同命运”的格局，正在济宁多个核心板块蔓延。

建筑年代与产品形态成价差核心变量

“决定当前济宁房价的关键，已从单纯的区位因素转向‘区位+品质’的复合指标。”济宁某房产研究院分析师王经理说。通过对任城20个典型小区的抽样分析发现，建筑年代每相差10年，二手房单价平均相差2300元/平方米，这个差距在近五年进一步扩大。

高层团购小区的“年代折价”现象尤为突出。以同样有着学区属性的薛口家园和警韵之家小洸河以北房源为例，两者同属济北新区，直线距离不足1公里，但8月二手房均价分别为5800多元与6800多元，价差达1000元/平方米。“这些早期小区多为18层以上高层，户型设计落后，设施陈旧，难以满足现代居住需求。”薛口片区某房产中介雷经理说，此类小区近一年的价格跌幅普遍在15%以上，远超市场平均水平。

与之形成鲜明对比的是，洋房社区凭借高成本支撑展现出较强的抗跌性。今年8月刚公示规划的高新区安歌路洋房项目，楼面地价已达3800元/平方米，按行业常规成本测算，其售价需突破1.2万元/平方米才能实现合理利润。该项目容积率仅1.15，最高6层，车位配比达1.6个/户，绿地率35%，这些指标与周边房龄超15年的高层小区形成天壤之别。“综合电梯、绿化、入户大厅等成本，洋房的开发成本比同区域高层高40%以上，开发商降价空间有限。”某房企济宁区域负责人透露，2025年济宁新建洋房项目的价格波动幅度普遍控制在5%以内，而同期高层项目的价格波动可达10%以上。

产品形态的差异还体现在持有成本上。记者计算发现，新建洋房小区的物业费约1.8元/平方米/月，加上电梯维护、车位租赁等费用，年均持有成本约3000元；而老旧小区物业费缺乏专业物业服务，业主需自行承担更多维修费用，市场接受度逐渐下降。这种“显性成本低、隐性成本高”的困境，进一步加剧了老旧小区的价格下行压力。

“原拆原建”能否 改写学区房命运

每年9月开学季本应是学区房交易的尾声，但2025年济宁学区房市场却呈现出罕见的“冰火两重天”。一方面，传统“老破小”学区房遭遇滞销，另一方面，品质型学区房价格稳中有升，这种分化在开学后尤为明显。

供销路上某中介门店的刘经理向记者展示了一组数据：一套位于刘庄路附近的83平方米学区房，2021年成交价曾突破1.45万元/平方米，今年3月挂牌价降至8300元/平方米，截至9月仍未成交，期间看房者最高出价仅63万元（单价7590元），较房东心理价位相差10万元。“开学前的两周，我们门店接待的学区房客户减少了60%，多数客户表示更愿意选择离家近的普通学校，而非为了名校挤在老旧小区里。”刘庄路某房产中介刘经理说，这种“教育理性化”趋势在2025年表现得尤为突出。

“老破小”学区房的滞销还与租赁市场的疲软形成恶性循环。枣店阁社区中介魏经理介绍，太白楼路附近一套90平方米的两居室，10年前月租金1500元以上，如今已降至800元以下，部分房源空置超过6个月。“很多房东原本想‘以租养贷’，现在只能选择降价出售，进一步增加了二手房库存。”据中介提供的数据显示，济宁学区房的挂牌量在2025年增长了35%，而成交量下降了22%，供需失衡导致价格持续承压。

就在“老破小”深陷滞销困境时，“原拆原建”政策为部分老旧学区房带来了转机，但原拆原建政策的影响并非普适性的。业内人士指出，只有位于核心学区、建筑密度较低、产权清晰的老旧小区，才有可能纳入原拆原建范围。像那些建筑密度达20%以上、产权复杂的小区，因改造成本过高，很难进入试点名单，其价格仍在持续下跌。这种政策红利的差异化分配，进一步加剧了老旧学区房之间的价格分化。