记者调查丨哪类房子更受青睐？

掌上济宁讯（济宁晚报全媒体记者  万德龙）7月即将进入尾声，喧闹了许久的学区房落下尾声，房地产市场将迎接属于它的“金九银十”。近日，有关会议明确提出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，重点推进老城区更新。这类房产具备不可替代的地段价值，这里拥有交通、名校、医疗、商圈等丰富且优质的资源。那么，有人不禁要问：“接下来哪类房子最好卖？”不妨听听市场的声音。

开发商：复合型地段优势明显

在济宁房地产市场，开发商对“地段”的理解早已超越传统的地理概念，而是与城市文化脉络、交通迭代、资源配套等深度绑定。“核心地段具有不可复制的价值，对济宁而言，就是文化坐标与城市发展主轴的叠加。”太白楼路某在售楼盘开发商负责人的观点颇具代表性。在济宁，太白楼路对于普通市民的吸引力是巨大的，这源于古运河的流淌、源于老城墙的印记、源于一座座拔地而起的商业摩尔。

学校、医院、公园、大型商圈，这种“人文认同感+配套资源+政策区位”的复合型地段优势，让核心地段的开盘均价较同区域非核心地段项目高出一到二成，仍实现快速去化。某全国性房企济宁分公司总经理坦言：“我们在济宁拿地时，首要考量的是‘3公里生活圈’，能否快速达到商圈、学校和医院，这些要素直接决定了项目的溢价空间。”

中介：居住品质决定房屋价值

“在济宁，同地段二手房价差能达到50%，原因在于居住品质不同。”从事房产中介12年的张经理对此深有体会。他以太白楼路东段的两个相距仅100米的小区为例：普通小区因容积率高、绿化稀疏、物业管理效率低等因素，挂牌价约5000元/平方米；而一街之隔的某新建小区，因采用人车分流、低密度住宅和较好的物业管理服务，二手房均价达10000元/平方米。

中介群体普遍认为，我市购房者对居住品质的定义正从硬件达标转向体验升级。“以前客户只问有没有电梯，现在会细究电梯够不够大、社区有没有适老化改造、社区有没有儿童游乐设施甚至宠物设施。”洸河路某房产中介蒋经理补充道，带有中央景观带、智慧物业系统的小区，在二手房市场更受青睐。“如济宁高新区某纯洋房小区的二手房，虽说房价比周边新建小区还要高出三到四成，依然受到市场追捧，显然品质已成为房屋流通的‘硬通货’。”

消费者：力所能及地改善生活品质

济宁购房者的消费理念呈现出“理性务实中藏着对美好生活的追求”。“预算有限，但我不想将就。”刚在吴泰闸路某小区购置三居室的市民宋大哥的想法颇具代表性。他放弃了老城区的小面积学区房，选择了地段好且配有电梯的二手房，121平方米的电梯洋房购入价格为63万元。“首付多了几万元，但换来了高品质的退休养老生活和全家人的居住舒适度，值。”宋大哥说。

这种改善体现在多个维度：刚需家庭优先选择“学区+通勤”双优的小户型，以红星路两侧的学区房为代表；改善型客户则聚焦“功能升级”，如济宁高新区的洋房；退休养老人群则更关注周边配套，核心区域的电梯房是他们的首选。正如90后居民李女士所说：“我们不追求一步到位，但每一次换房，都希望比现在好一点——可能是多一个阳台，也可能是社区离公园更近，也可能是外卖更丰富一些。”

金融：“好房子”是资产保值增值的重要一环

在金融机构看来，优质房产仍是居民资产配置的“压舱石”。“我们评估房产抵押价值时，会重点看三个指标：地段是否在城市主轴、小区品质是否经得住时间考验、户型是否符合长期居住需求。”济宁某银行个贷部负责人表示，符合“好房子”标准的房产，抵押率可提高5%至10%，且在市场波动期更抗跌。

数据印证了这一观点：2024年济宁二手房均价同比微降1.2%，但核心地段品质小区的房价仍保持稳定。“对普通家庭而言，一套位置好、品质高的房子，不仅是居所，更是对抗通胀、保障资产流动性的重要载体。”业内金融分析师指出，随着济宁城市能级提升，“好房子”的资产属性将进一步凸显。

与此同时，随着公积金贷款利率下调至2.6%（5年以上首套），LPR也降至3.5%，以100万元贷款30年计算，月供减少了约188元。这一政策调整极大地减轻了首付能力有限的年轻群体的购房压力，刺激他们积极入市，低总价刚需户型因此受到热捧。

第四代住宅：

打破建筑边界重构居住场景

第四代住宅作为迭代升级的居住形态，正逐渐颠覆传统住宅的设计逻辑，其核心特点可概括为“垂直森林、空中庭院、立体社区”三大关键词。

家家户户有庭院是第四代住宅最显著的标志。不同于传统阳台，其空中庭院面积可达20至50平方米，层高3米以上，可种树、养花、置景，甚至开辟家庭菜园。

立体社区重构邻里关系是其另一突破。通过取消传统电梯厅，代之以“空中街巷”，搭配共享茶室、儿童游乐区等公共空间，打破“闭门不见邻”的隔阂。

此外，第四代住宅在空间利用率上也有革新，庭院不计入建筑面积的设计，让得房率有望提升至90%以上，兼顾舒适度与实用性，为居住者带来“在城市中诗意栖居”的新体验。