张宏伟:地方政府松绑限购也难阻“降价潮”

2014-08-29 10:41 | 来源:观点网
作者:

字号:T|T
打印 转发

    2014年8月18日,国家统计局公布2014年7月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:

    (一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有64个,持平的城市有4个,上涨的城市有2个。环比价格变动中,最高涨幅为0.2%,最低为下降2.5%。

    (二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有3个,持平的城市有2个,上涨的城市有65个。7月份,同比价格变动中,最高涨幅为7.2%,最低为下降4.9%。

    从7月份70个大中城市新建商品住宅房价环比变化城市特征来看,除了厦门、大理之外,其他城市均无上涨迹象,笔者认为,总体来看,受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响,市场去化压力倍增,此时,部分开发企业由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略,甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金,导致70个大中城市房价64个城市环比下跌,其中,杭州跌幅最大环比下降2.5%。总体来看,70个大中城市跌幅范围进一步拉大,一线城市也全线进入环比降价阵营,即使是厦门、大理这两个有上涨迹象的城市,最高上涨幅度也不过在0.2%。

    从7月份70个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看,最大的特征就是房价涨幅明显放缓,从国家统计局公布的数据来看,7月份同比价格变动中,尽管同比上涨城市还有65个,但最高涨幅为7.2%,最低为下降4.9%,已经没有10%以上同比涨幅的城市。同时,全国70个城市住宅均价下降的城市有仅有3个(杭州、温州、韶关),而此前一直是温州一个城市。

    这反映三季度以来全国70个大中城市整体市场并不乐观。

    笔者认为,从短期内来看,尽管今年4月份以来46个限购城市已有37个做出了调整或已经明确取消,另外,还有福建、湖南、广西、成都、武汉、绍兴、包头等地方政府发布的楼市“救市”政策,但是,限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。同时,这些“救市”措施反而助长了开发企业博弈市场的决心,一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。从成交价格的角度来看,尽管第二季度以来开发企业定价更贴近市场,但整体市场成交量收效并不好,市场仍然处于博弈状态,难以有大幅下跌的动力。

    从7-8月市场表现来看,虽然上海、深圳等个别银行开始恢复首套房贷利率优惠政策,但门槛相比较高,并且是有条件松动,从整体上看银行信贷仍未实质性放松,市场依旧受其影响较大,未走出低谷期。

    单从7月份成交量来看,全国各线城市分化现象依旧显现,呈现出不同特征:一线城市成交量未见起色,而供应量稳高,致使去库存压力加大;二线城市由于限购政策的调整,市场因“补签”行情、降价等因素出现一小波回暖的行情,但市场回暖的趋势并不明显,而库存量继续小幅提升,仍需开发商降价跑量,缓解库存压力。但从内部结构上看,各大城市受其影响仍有差异,济南、杭州、成都等城市在短期内略显成效,而苏州、西安等城市效果还未显现;就三四线城市而言,以价换量略显成效,促使成交量小幅提升,但相比而言,政府“救市”政策在短期内效果甚微。

    从7月房价环比下跌最大的杭州来看,相关研究数据显示,2014年7月杭州商品住宅供应量为63.59万平米,环比上月下滑21.70%,同比去年7月跌幅为25.60%;成交29.34万平米,环比下跌26.02%,与去年7月相比下滑46.12%;成交均价为15139元/平米,环比、同比分别下行2.82%、9.43%。7月29日杭州取消限购政策,主城140平以上放开限购,萧山余杭地区全部解禁。从7月各周数据来看,前三周成交量基本都在11万平米左右,而限购政策取消后一周(7月28日至8月3日),成交量升至17.53万平米,可见限购政策在短期内对市场影响颇有成效。但纵观整个7月,杭州成交量持续走低,跌入本年度第二低位,供应量虽也大幅下滑,但供求比依旧较高,仍然高库存压顶。开发商虽坚持低价“跑量”,但市场仍未回归到“量”上。预计8月开始,受限购政策取消的影响,市场会有一定程度的好转,但要真正回归到“量”上,仍需要开发商坚持“以价换量”,在定价上更加贴近市场,让购房者获得更多的“实惠”。

    从7月份全国35个大中城市市场存量压力来看,相关研究数据显示,截止2014年7月底,监测的一、二、三四线共35个城市,商品住宅累计库存余量为30216万平米,环比小幅上扬2%,同比增幅达39%;35城累计存销比为22.58个月,环比增长3%,同比涨幅为61%;下半年开局全国库存量继续攀升,市场去化压力难减,全国各大中城市仍然普遍面临“去库存”压力,如何加快跑量仍是开发商首要解决的问题。

    总体来看,7月份,市场期待银行首套房贷利率放松的预期仍然落空,房贷利率并没有出现实质性松动,整体市场成交量表现也没有出现明显好转。笔者认为,若大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧,并没有立即下调首套房贷利率,甚至还继续上浮首套房贷利率,房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态,企业“去库存”的压力仍然会比较大,同时,企业的资金面的问题会更加突显。即使各个地方政府取消限购、出台“救市”政策,也难以阻挡当前去库存的市场压力,市场也不可避免还会迎来降价潮现象。

    因此,笔者预计在2014第三季度,限购等救市政策出台难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用,开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则,“千方百计消化库存”,坚持以现金为王。对于企业来讲,能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键,也是缓解各个房企及当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。

[责任编辑: 李颖 ]

相关新闻:

东方圣城网版权与免责声明:

  • ① 凡本网注明"稿件来源:济宁日报、济宁晚报"的所有文字和图片稿件,版权均属于 济宁日报社和东方圣城网所有,任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站,在下载使用时必须注明"稿件来源: 东方圣城网",违者本网将依法追究责任。
  • ② 本网未注明"稿件来源:济宁日报、济宁晚报"的文/图等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息的目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如其他媒体、网站或个人从本网下载使用,必须保留本网注明的"稿件来源",并自负版权等法律责任。如擅自篡改,本网将依法追究责任。如对稿件内容有疑议,请及时与我们联系。
  • ③ 如本网转载稿涉及版权等问题,请作者在一周内速来电或来函与东方圣城网联系。
  • 投稿请至邮箱:jnrbs@163.com
  • ※ 联系电话:(0537)2343210