丁祖昱:14年京沪地王大比拼

2014-08-25 09:28 | 来源:中房网
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    原标题:丁祖昱:14年京沪地王大比拼

    丁祖昱

    8月20日,北京华嘉胡同地块经过193轮竞拍,以74.6亿元成功出让,扣除配建及回购后实际楼板价达到10万元/㎡,一举摘下北京总价、单价双料地王。

    在大家热议北京华嘉胡同成为新地王时候,我们也分析下今年另一个高地价城市上海的单总价地王,京沪地王PK一下。

    首先梳理一下各项目的基本信息:

    北京华嘉胡同为商办类项目,位于二环内,处于金融街核心位置,由北京西城区国资委竞得。项目成交总价74.6亿元,扣除配建及回购后实际楼板价高达10万元/㎡,

    上海单价地王五里桥项目,位于内环内,坐拥一线江景,于今年7月9日由丽丰控股竞得,项目成交总价5.77亿元,扣除配建保障房后项目实际楼板价达到8.55万元/㎡。

    上海的总价地王还未拍出,该项目位于外滩董家渡板块,规划占地面积16.3万㎡,地上建筑面积达70万㎡,地下建筑面积约11万㎡,其中住宅占比约为18%,按当前该板块4万元左右的楼板价估算,项目成交总价有可能接近300亿。

    14年京沪3块地王PK一下,可以得到以下几个结论:

    1、北京单价地王货真价实。北京华嘉胡同项目成交总价74.6亿元,扣除4.3万平方米配建和政府回购的住宅部分,项目单价约为10万元/㎡,上海五里桥竞得价为5.77亿元,扣除配建后则是约为8.55万元/㎡,看上去单价相差不大,但考虑到上海单价地王是个袖珍小地,因此北京的单价地王更加货真价实,也更称得上全国单价地王。

    2、上海总价地王遥遥领先。从总价来看,北京要被上海甩出几条马路,上海董家渡地块,不管怎么算都会超过去年的徐家汇地王的217亿,甚是有可能达到近300亿的高点,是北京地王的4倍,从这个角度来讲,它不仅仅是上海地王,而且也是名副其实的全国地王。

    3、两地政府对地王产生均起到了主导作用。一方面在地块规划上都做了严格限制,北京华嘉胡同地块要求项目园林景观效果、外立面风格、规划设计方案须服从金融街拓展整体规划建设安排;上海董家渡地块更是将项目划为九块,对每一块土地的限高、属性配比都做了严格限制,甚至有采访报道称对外立面都有细化要求。在这种情形下,政府已经做了开发企业要做的事情,企业只是做一个执行者而已。另外一方面,政府在挑选企业方面也是设置重重条件,恨不得就直接内定了。

    4、地王最终受让对象都来历非凡。这些地王的受让对象不是国资大鳄就是港企龙头,如果是民企更是万里挑一。北京华嘉胡同参加竞拍的企业有SOHO、信达、方兴保利等多家企业,但最后还是由隶属于西城区国资委的北京华融拿到;上海单价地王则是最后由港资丽丰控股拿到,真到关键时候香港企业还是有底气的;再看有意向于上海总价地王的企业,一家是香港企业,九龙仓窥探已久,去年的徐家汇地王也是由港企拿下,新鸿基以217亿竞得,另一家来历更大的则是中民投,注册资本就达到500亿,由董文标在辞任民生银行董事长后,出任中民投董事长,股东单位包括民生银行、巨人网络、泛海集团、亿达集团等,都是中国最有钱的民营公司的主,且公司掌舵者都是工商联副主席级别的红顶商人。

    5、市场价值有待提升。客观来说,这三块地还不属于京沪真正的顶级地段,虽然今天成为地王,但价值还有待开发,从商业角度来讲,这三块地还存在一定风险和压力,先看北京华嘉胡同,在区位上该项目和去年CBD 中服地块仍有一定差距,且楼板价太高,达到10万元,项目盈利空间受限;上海五里桥项目折合楼板价近九万,但周边的融绿盛世滨江项目现价才7-8万元;董家渡地块则是占用资金太高,资金成本太大,总价300亿元,而且按上海土地出让要求必须一月付清。

    不论怎么讲,“京沪地王”这一称号本身就是巨大的价值。不管前路多艰险,今天先抢再说。

 

[责任编辑: 李颖 ]

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