马跃成:华嘉胡同地王不会影响当前楼市走向

2014-08-21 15:34 | 来源:观点网
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    8月20日下午,曾经的“准地王”华嘉胡同地块迎来了拍卖。据媒体报道,在拍卖之前,该地块共接受了来自金融街控股、信达、华融、SOHO中国、方兴保利联合体的5次报价,最高报价为36.1亿元。再次出让,该地块并不被业内人士看好,但从现场竞拍来看,作为北京近年来供应的唯一一宗二环内住宅用地,该地块仍受到了热捧,多家企业对其势在必得。最终,作为金融街的控股股东,华融以76.4亿拿下该地块,刷新了溢价率达到110%,商业板块楼面价为9.2986万元/平。由此,华嘉胡同地块成为年内总价与楼面价“双料”地王,这像是给最近低迷的楼市打了一剂强心针。

    但是,房地产市场会因此重新崛起吗?北京的土地市场能再掀起一轮争夺战吗?我想,不会,华嘉胡同地块不具有代表性。该地块二次挂牌,已经与第一次挂牌时的市场环境发生根本变化,人们对楼市的预期已经根本改变。因此,在拍卖之前,该地块共接受了来自金融街控股、信达、华融、SOHO中国、方兴保利联合体的5次报价,最高报价为36.1亿元。现场,经过196轮的激烈争夺后,华融以76.4亿拿下华嘉胡同地块,楼面价溢价率达到110%。虽然,这与最近频频以底价拿地的土地交易形成鲜明对比,但是,110%的溢价率和楼面价看,这样的地王如果放到去年,根本算不上什么。

    北京市国土局官方信息显示,华嘉胡同地块东至金融街E9用地及消防站项目用地边界,南至华嘉胡同,西至金融大街,北至王府仓胡同,是北京近年来供应的唯一一宗二环内住宅用地。华嘉胡同地块地理位置优势明显,该地块不但是金融街外延的一部分,也是北京的政治中心区、商业中心区,和老北京古城中心区。这样的地块不但具有极端稀缺性,也有不可复制的特点。相对去年的地王来说,今天华嘉胡同地块的价格,真的算不上天价,也不值得惊奇。

    去年7月,北京市场接连出现两块地王,其中夏家胡同地王楼面价高达4万元/平方米,孙河地王楼面价逼近5万/平方米,两块地王未来项目的预计销售均价将分别逼近6万和8万。而2013年9月,融创以总代价43.24亿元拿下农展馆地块,楼面价折合7.3万元/平方米,刷新当时北京乃至全国宅地楼面价纪录。去年10月,融创中国董事长孙宏斌透露,农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上,景观房源单价将达到30万元/平方米。他们认为,相对它的资源,农展馆项目七万的地价,其实是便宜的。

    去年,三四线城市楼市多被认定要崩盘,相对北京的价格坚挺,也让北京成为拿地竞争全国最激烈的城市。2013年7月3日,北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地招标,现场参与竞拍的房企有中粮、懋源、融辉置业、泰禾、保利首开联合体、恒大等14家房企。最终懋源以地块价格上限17.7亿加3.8万平米公租房竟得该地块,楼面价高达48300/平米该地块位于北京西南三环之内,规划为二类居住用地。实事求是地说,该地块周边环境却不容乐观,真正形成高端商务氛围或将在五到十年之后,从项目内部来看,保障房的面积占据了整体项目面积的近半数,因此项目的定位与实际操作中也存在一定难度。

    与夏家胡同地块类似,今年初,西局两幅地块的高价拍出,龙湖与泰禾继孙河之后再一次成为互相抬轿的“好邻居”,楼面价双双破6万元/平方米。西局紧邻西三环,在多数人的印象中,西局仍然是 “城乡结合部”。附近的建材市场、尾货市场。。。。等低端产品市场云集,怎么看,西局都是一个低消费地区。而龙湖与泰禾相关人士表示,未来产品势必定位高端,单价将破12万元/平方米甚至15万元/平方米。

    当然,今年的楼市,与去年拿地时候的情况发生了根本变化。最近,东亚新华在台湖的项目大幅度降价,就把周边地王推到了一个尴尬的地位。我们不能相信,去年的地王都能如愿以偿,今天,在比较金融街的华嘉胡同地王之后,我们肯定会有更大的担心。当然也会欣慰地看出来,高大上的华嘉胡同地王还是非常实在的。

[责任编辑: 李颖 ]

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