卓达胡利强:市场下行时不能仅从二级开发赚取利润

2014-07-31 15:23 | 来源:观点网
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    在市场下行的时候,不仅仅是从房地产的二级开发里去赚取利润,卓达也一直在走产业化的道路,这样未来企业才能生存。

    观点地产网 今年以来,“下行”可谓是楼市的最热词。而数据也表明,上半年的房地产市场明显偏冷,全国住宅成交面积大幅下降了18.9%;全国房屋新开工面积为8.01平方米,也同比下降了16.4%。

    鉴于此,2014博鳌房地产论坛的主题确定为“下行通道中的房地产”。

    “这个主题应调整成‘调整通道下的房地产’。”卓达集团营销管理负责人胡利强则有不同的看法。其表示,市场对房地产的需求还是很强烈的,卓达上半年受到的影响比较小。

    “在市场下行的时候,不仅仅是从房地产的二级开发里去赚取利润,卓达也一直在走产业化的道路,这样未来企业才能生存。”不过他也坦承,从7月份开始,卓达也开始多少受到一些影响,尤其是像卓达·香水海这样新移民城市的项目,现在确实受到了一些影响。

    在胡利强看来,卓达跟别的房地产公司不太一样。

    “早在2004年,卓达就开始进行产业地产的摸索。”据他介绍,卓达最早在石家庄做卓达服装产业园,此外也涉足教育地产,创办了海南的第一个大学。

    据了解,卓达集团创建于1993年7月,其自身定位“新型城镇化建设运营商”,并已形成了“一二三产联动发展、新生产力造城”的运营模式,目前该公司已在全国哈尔滨、天津、廊坊等15个城市签订了产业造城项目。

    “这几年卓达开始逐渐加强养老地产这一块业务。”胡利强进一步强调称,天津太阳城养老示范基地是卓达和国家民政部合作的项目,项目的产权属于民政部,卓达受其委托管理。

    其实,在住宅利润逐年下滑的当下,不少企业转向产业地产等非住宅产业发展。

    对此,胡利强表示不会有竞争压力。“到目前为止,所有做产业地产的开发商,只有卓达一家有自己的支柱产业。”


    据介绍,现在卓达已布局全国20多个城市,都入驻了其新型建材的生产企业。另据胡利强透露,哈尔滨项目一期正在动工,马上二期也要开工,“主要因为卓达在俄罗斯也有上千万平方米的项目,俄罗斯提出要建保障房,卓达通过商务部做其原材料供应商”。

    而对于京津冀一体化热度的持续发酵,在胡利强看来,京津冀是没有办法的办法,而且也是必须走的道路。“北京就像一个黑洞,把周边所有的资源都吸过去了,如果不走这条道路,北京会越来越拥堵,周边发展越来越不行,最终形成很大的贫富差距,只会对这个地区造成不安定。”

    据胡利强介绍,目前卓达在环北京地区已经布局了乐亭项目、廊坊永清项目和张家口项目等,“卓达也认识到了京津冀一体化这个机会”。

    而对于卓达的远期目标,胡利强表示,在短期内,卓达肯定还是一二级联动的形式,不过,“最终希望能够把自己变成一个土地运营商,能够实现品牌输出。”

    如下是观点地产新媒体对卓达集团营销管理负责人胡利强的采访实录:

    观点地产新媒体:今年博鳌房地产论坛提出的主题是“下行通道中的房地产”,您是否认同这个主题?

    胡利强:这个主题应调整成“调整通道下的房地产”。中国的城市化率现在才50%多,而国外的发达国家基本上已经达到80%。中国有14亿人口,如果将城市化率从50%提升到80%,这将是多少亿人口?所以市场对房地产的需求还是很强烈的。

    此外,国家政策和信贷政策共同决定了目前的现状。国家政策就是目前的限购、限贷政策,这些都会影响到房地产的购买。限购政策的取消肯定会换来市场的好转。现在有很多人都需要买房,但是条件达不到标准,被限制购房,将来这部分市场将被释放。

    观点地产新媒体:下行趋势是否将延续到下半年?

    胡利强:我觉得下半年这个趋势可能还会继续调整,但是现在有越来越多的城市开始放开限购了,实际上它对国家经济已经产生影响了,这种调整会对整个的国民经济产生影响。

    中国的经济被房地产绑架,国家不得不逐步放开。而且现在房地产政策也是不合理的,它不是一个市场行为,而是一个政府行为。在市场面前,政府行为要逐渐失效,因为它妨碍了经济的自由发展。

    观点地产新媒体:卓达如何应对下行中的房地产市场?

    胡利强:实际上,卓达跟别的房地产公司不太一样。早在2004年,卓达就开始进行产业地产的摸索,最早在石家庄做卓达服装产业园。同时,卓达也涉足教育地产,海南的第一个大学是卓达创办的,但是后来因为各种原因,这个大学已经取消了。

    此外,这几年卓达开始逐渐加强养老地产这一块业务。天津太阳城养老示范基地就是卓达和国家民政部合作的项目,项目的产权属于民政部,卓达受其委托管理,这个项目还包括总占地1万亩的太阳城社区。

    在市场下行的时候,不仅仅是从房地产的二级开发里去赚取利润,卓达也一直在走产业化的道路,这样未来企业才能生存。这也是为什么现在越来越多企业加入到产业地产和工业地产开发的原因。

    观点地产新媒体:价格是否是刺激成交的唯一因素?此外,还可从哪些方面提振销售?

    胡利强:现在各个房地产公司都开始以价换量,但是我觉得价格不是刺激成交的唯一因素,因为现在房地产越来越讲究品牌、服务。后期的物业服务等也是一个重要的因素。卓达拥有一级资质的物业公司,品牌才是房企越来越追求的。


    观点地产新媒体:物业是未来开发商又一个盈利的蓝海。

    胡利强:对,这是为什么万科现在拼命地做第五食堂,第五食堂不仅仅扩充了万科商业的持有,同时也变相地增加其物业或其他经营性收入。

    观点地产新媒体:今年楼市不太好,公司销售有没有受到影响?哪些措施保证销售?

    胡利强:卓达上半年受到的影响比较小。不过从7月份开始,也开始多少受到一些影响,尤其是像卓达·香水海这样新移民城市的项目,现在确实受到了一些影响。

    原来更多的是靠代理,卓达现在的措施主要是是增加直销通道。比如在南京、济南、淄博等这些华东区域,就在4个小时车程以内的辐射城市建立直销点,直接在当地拓客,并到现场揽客,逐步来增加我们的来访量。

    观点地产新媒体:卓达提倡“一二三产联动发展、新生产力造城”运营模式,能否详细介绍这一模式有哪些独特之处?

    胡利强:卓达的“一产”,实际上是在集中拆村并镇的过程中,通过租赁形式,实现土地成规模的开发。从农民手里租地,使他获得租地收入;其次聘任其担任农业化的产业工人,使他有了第二块的工资收入;第三,要给农民上各种职工社保;第四,还要给他盖回迁房,这也实现了农业现代化。

    “二产”这一块是以卓达自有专利技术的新材作为基础,来建设新材生产基地。新材有一个原材料供应的最经济合理半径,现在卓达在全国签约了20多个城市,几乎所有的省会城市大部分都有卓达的项目。实际上,美国、日本现在基本上是靠木材或其他东西的模块化生产,实现快速生产,6层以下的房子是完全可以实现模块化生产方式。

    但是中国还是钢筋水泥的形式,还是采用最简单粗暴的方式赚取了很高的利润。卓达的新型建材实际上是在逐步解决这个问题,这也是未来市场的发展方向。土地成本和人工成本也越来越高等一系列问题导致房地产的利润越来越低,房企必须寻找方法最大化地降低生产时间和成本,这就为新型建材在全国的铺设奠定了基础。

    假如要盖一个2平方公里的厂房,基本上卓达新材就可以将上下游产业形成起来,螺钉、钢结构、防水及保温材料等都会形成一个产业链,这样形成10平方公里的产业,就打造了一个工业区。那么,这就需要大量工人,可以将村民逐渐培养成产业工人。

    此外,这部分人作为城市的基础人口,就成就了“三产”,他们有住房需求、商业需求、医疗需求、教育需求以及文化需求,这样就可以在卓达的产业新城里面实现。当然卓达产业新城不能单纯地只承担这个功能,一个城市必须有魂,在建设每个区域的时候,都会注重跟当地文化进行结合。

    观点地产新媒体:天津太阳城这个项目的有什么特点?

    胡利强:天津这个比较特殊,是比较早期的项目。这个项目重点是养老,它依靠京津两地大量的医疗资源,结合温泉等地方环境资源,卓达希望能够把这个地方变成一个疏散京津地区养老人群的窗口。

    观点地产新媒体:是否开展与其他开发商的合作?

    胡利强:在产业新城的运作上,未来卓达肯定会采用战略合作的方式。因为一个新城市的开发都是几平方公里,卓达自己不可能完成得了,一定会与全国开发商进行合作。

    最终,卓达是要跟一些在二级开发上特别优秀的企业结成长期战略合作伙伴的关系,这样卓达对产业新城进行了规划,并进行了基础的一级开发,再请二级开发商来进行二级开发。

    观点地产新媒体:产业地产和传统地产业务的发展思路和模式有何不同?

    胡利强:我觉得大的方向应该都是一样的,就是整合,只不过说整合的资源是不一样的。


    产业地产的开发商实际上变成了一个大的整合商,比一般的地产商要整合得更多,它整合的是政府、商业地产商、住宅地产商、文化设施运营商,乃至于医院、教育等各方面资源。

    开发商本身就是一个小的整合商,每个开发商都是整合商,它在整合设计单位、策划单位、施工单位,包括后期的营销单位、广告单位、媒体推广单位等等部门。

    观点地产新媒体:卓达是否在发展产业地产的基础上提出更多盈利新思维?

    胡利强:在短期内,卓达肯定还是一二级联动这种形式,最终希望能够把自己变成一个土地运营商,最终能够实现品牌输出。

    卓达不单纯依靠开发房子来盈利,还会加入新型建材、物业服务等各方面形成企业多个盈利点,这样卓达才真正具备经济的抗风险能力。

    观点地产新媒体:包括华夏幸福等企业也提出产业造城,会不会带来一些竞争压力?

    胡利强:竞争压力倒不会有。卓达的好处就在于,到目前为止,所有做产业地产的开发商,只有卓达一家有自己的支柱产业。

    现在卓达到了全国20多个城市,都布局了自己的生产企业。比如,哈尔滨项目一期正在动工,马上二期也要开工,主要因为卓达在俄罗斯也有上千万平方米的项目,普京提出要建保障房,卓达通过商务部做其原材料供应商。

    观点地产新媒体:产业地产需要大量的资金投入,公司是否有这方面的难题?如何应对这种不利的资金环境?

    胡利强:现在全国所有的房地产商都存在这样的问题,只要企业快速发展,都必然面临这样的问题。这就需要企业对资金做出合理安排,实现资金合理滚动。

    卓达希望能够跟政府、大的金融机构逐步建立这种战略合作关系,比如采用股权形式、信托基金形式来进行解决,最终实现共赢。

    为了应对这种不利的资金环境,卓达主要采取如下措施,第一,滚动开发很重要;第二进行产业基金等;此外还希望能够最大限度地跟互联网接触,包括互联网金融。

    观点地产新媒体:您怎么认识城镇化?

    胡利强:现在某种程度上,城镇化已经变成了各个开发商的圈地运动。但是如果中国的城镇化走得好,那就真正地实现了全民进城,我觉得一定可以实现这个。

    观点地产新媒体:京津冀一体化备受关注,对房地产行业带来哪些影响?公司如何抓住期间机会加快发展?

    胡利强:现在长三角、珠三角已经基本实现了,但是京津冀确实做得不好。京津冀是没有办法的办法,而且也是必须走的道路。北京就像一个黑洞,把周边所有的资源都吸过去了,如果不走这条道路,北京会越来越拥堵,周边发展越来越不行,最终形成很大的贫富差距,只会对这个地区造成不安定。

    应该说,卓达也认识到这个机会,并已经在环北京地区布局了乐亭项目、廊坊永清项目和张家口项目等。

[责任编辑: 李颖 ]

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