施永青:内地住房需求转弱

2014-07-22 15:29 | 来源:观点网
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    自从内地把住房商品化之后,楼价的趋势基本上都在不断上升,原因是需求强烈,供应一时追不上。不过,这种供不应求的情况已出现逆转,并对内地楼价出现根本性的影响。

    解放后的头三十年,内地人的住房主要靠工作机构提供。这段时期,中国行计划经济,生产力解放不出来,大部分机构财力不足,没法搞好住房福利,以至供应严重滞后。所以改革开放后,一推行市场经济,积累了三十年的供应不足就立即在市场上爆发出来,令价格不断攀升,但经过三十年的高速建设,形势已经逆转。现时大部分城市的空置率都超过百分之十,远超国际水平。

    内地的开发商都寄望城镇化可以解决现时的供过于求问题,但自从2010年从农村进入城市的人口突破2,100万之后,近两年已出现回落。原因是中国出口增长放缓,加上中国政府又刻意推动产业转型,减少劳力密集,转向发展知识含量较高的产品。这种发展将导致农村的低技能劳动力难在城市找到出路。城镇化的速度减慢,将令楼宇供过于求的情况更趋恶化。

    再者,现时内地的房价已经不低,农村来的人根本买不起。加上开发商在建的单位大多是大单位,销售对象不可能是进城的农民工。城镇化根本解决不了开发商的滞销问题。今年上半年,虽然开发商的总销售金额仍保持轻微增长,但主要靠一线城市的业绩,二三线城市依然推不动。

    此外,中国的人口增长也在放缓,新一代都不愿生孩子。因此,政府虽有意放宽一孩政策,效果可能不会太显著。一个社会若想保持人口有增长,出生率要超过2.1%才能达至。但现在的中国政策放松,并非任由人们自由生育,而是容许夫妇中其中有一个是独生子女的(两个都是当然更没问题)可以多生一个,仍是以两个为上限。这个政策只能降低人口减少的速度,而不会增加人口。因此,当过去积累起来的住房需求被消化之后,以后的新生需求只会减少,不会增加。

    这种情况之前不明显,是因为从婴儿出生,至成长到可以结婚组织家庭有一段时间差。在一孩政策之前,中国曾受毛泽东「人多好办事」的思想影响,所以新生家庭仍持续保持增长。但现在距离1979年全面推行一孩政策已35年,政策前出生的人大都已经结婚,今后踏入适婚年龄的人应开始减少。新生的家庭若果减少,对住房的刚性需求就不可能增加。

    长远而言,中国的下一代都不愁没有房子。他们的祖父母,外祖父母,以及亲生父母,都可能要把自己的房子留给他们。将来可能要卖房子的人多,要买房子的人少,房价很难再如过去三十年那样只升不跌。

 

[责任编辑: 李颖 ]

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