从各国举办奥运会的经济效应来看，由于奥运需要大量的场馆建设和交通基础设施建设，这不仅对商品房价格带来“示范效应”，同时，由于这些奥运场馆的建设要挤出一部分住宅土地，理论上会造成住宅市场供给的减少，再加上奥运所带来的经济增长效应，这三方面的因素都会刺激房地产价格上涨。通常，这被归类为房地产市场的“奥运效应”。但笔者认为，这样的奥运效应实际上是指奥运会的前期效应。

    正是在“前奥运效应”的刺激下，房地产价格持续暴涨，大大超出消费者的购买能力，购房者于是持币观望，但是潜在需求仍存在，只要价格出现一定回落，这部分潜在的需求就会变成现实的购买。而这部分潜在的需求者又恰恰把奥运会看成房地产价格调整的分水岭，因此把购房计划挪至奥运以后，根据奥运后房地产价格的变化重新启动购房计划，这就形成了所谓的 “后奥运效应”。

    “后奥运效应”只是在房地产价格下跌之后才能产生的一种效应，是一种有条件的效应。不可否认，众多房地产企业不愿降价主要基于两个原因：第一，前期所拿到的土地价格高昂导致其开发成本很高；第二，唯恐市场买涨不买跌，担心一旦房价出现集体的松动反而会导致市场进一步观望。

    的确，部分房地产企业所拿土地的价格较高，而且这部分主要是去年房价暴涨之时所购，但笔者认为，这部分高价土地并非占据了房地产企业的大部分，并且绝大部分房地产企业在前几年的价量齐涨的带动下获得了超高利润。即使目前房地产企业下调所售房屋价格，也并不会造成企业大面积亏损，况且在当前市场背景下，房地产企业应该将其考虑重点转移到企业生存上来，而通过降价扩大销售无疑是自救的最佳途径。

    再说，房地产企业所担心的“买涨不买跌”心理未必存在，至少这种现象并没有想象的那么严重。如果房地产完全用来投资，当然容易形成“买涨不买跌”。但是房地产还是一种生活必需品，即用于自住，只要存在自住需求，并且没有超过其购买能力的话，那么房地产市场就会出现“既买涨、又买跌”的现象。不过，目前有部分房地产企业通过买房送车等一些“暗降”的方式来销售并未起到预期的效果，反而引发进一步的观望情绪，这似乎正好验证了房地产企业所担心的“买涨不买跌”现象。但是我们也需要看到，房地产企业推出的这种“暗降”措施并没有使房地产价格真正回归到居民所能承担的购买水平，并且从相关机构的统计数据来看，房价只是增幅放缓，这样高企的价格水平又怎能引发市场需求呢？

    今年年初，万科在全国掀起了一股“降价风”，尽管并未完全引发集体降价，但万科却因此抢占了市场先机，迅速回笼了资金，减轻了资金紧张的压力。同时，万科降价也并未引发公司亏损，从其中报来看，仍然取得了172.6亿元营业收入和20.6亿元净利润，并且其市场份额也由去年上半年的1.9%大升到今年上半年的2.7%。而多数房地产企业在市场持续低迷的背景下，仍然咬住价格不放，试图死扛着等待政府出面托盘救市。

    乍看起来，在本轮经济调控中宏观调控措施由“两防”转变为“一保一控”，政策似乎有放松的迹象，但是笔者认为这种放松也只是结构性的调整，而不会出现全面放松，而且这种结构性的放松也不会针对房地产市场。这主要是基于：第一，房地产价格最近几年上涨过度，已完全透支了未来的增长潜力，现在需要调整。第二，房地产价格暴涨已经影响到了民生建设，成为建设“和谐社会”的障碍。第三，房地产市场是一个资金密集型行业，过多的资金聚集在房地产领域不利于资金流向高科技行业，减少了企业研发的动力，不利于创新型国家的建设大计。如果此时政府对渐渐开始理性回归的房地产市场去托市，无疑就会恶化目前已经扭曲的市场机制，只会为未来经济的健康发展埋下隐患。另外，既然目前房价已经严重超出居民购买力，在需求减少的情况下，价格理应下降，这才是市场经济规律的表现。

    须知，从来就没有人能够战胜市场，以前没有，现在不会有，将来仍然不会有。因此，面对 “后奥运效应”，房地产企业唯有自救，而降价是目前最好的自救方式。否则，房地产业很有可能通过高昂的机会成本等来市场的雪崩。

    最近，有报道称万科又要刮起第二道“降价风”。如果说万科第一道风属于“小聪明”的话，那么笔者以为，这即将要来的第二道风显然是“大智慧”。

    （作者单位：中央财经大学中国银行业研究中心 郭田勇 蒋蛟龙）